买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房可以要求排除强制执行吗？
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作者:临沂市交通建设协会
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发布时间: 2025-04-23
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2016年4月14日，买受人郭某购买甲公司开发的商品房，双方签订了商品房买卖合同。同日，郭某一次性付清全款，甲公司为郭某出具收据。后，案涉商品房在某房地产交易所办理了预售备案登记。郭某向甲公司交纳装修保证金2000元，郭某在收房确认承诺书上签名捺印。乙公司因与甲公司债权转让合同纠纷向法院提起诉讼，法院作出民事调解书。该调解书生效后，乙公司向法院申请强制执行，法院作出执行裁定书，查封甲公司名下某小区商品房、储藏室、车库。2019年9月6日，法院向某不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了甲公司名下的上述商品房，其中包括郭某所称的案涉商品房。后郭某诉至法院，要求：1.确认执行裁定书中案涉商品房归郭某所有；2.依法解除对郭某所有的案涉商品房的查封，并判决不得对上述商品房继续执行。买受人的生存权需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，郭某购买的案涉商品房系甲公司作为开发企业的商品房，郭某属于商品房消费者。郭某与甲公司签订案涉商品房买卖合同的时间为2016年4月14日，在不动产登记中心备案登记时间为2018年11月22日，本院查封案涉商品房的时间为2019年9月6日。因此，在人民法院查封之前郭某与甲公司已经签订合法有效的书面买卖合同，并且不动产登记中心出具查询证明，郭某名下无其他用于居住的房屋。结合郭某提交的取款凭证载明的时间、数额以及取款人与郭某的亲属关系，甲公司的收据、记账凭证及陈述，以上能够形成完整证据链条，可以证明郭某以现金形式支付了购房款。郭某作为案涉商品房买受人可以排除乙公司作为金钱债权人的强制执行，其主张解除对案涉商品房的查封，不得继续执行，案涉商品房归其所有的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点问题是：案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房是否可以要求排除强制执行；如果可以排除强制执行，应适用《最高人民法院办理执行异议和复议规定案件若干问题的规定》第二十八条，还是适用该规定第二十九条。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房要求排除强制执行，是对于商品房消费者生存权的保障。买受人的权利在法律属性上属于债权范畴，但在买受人的生存权益与其他民事主体的商事权益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予买受人排除其他债权人甚至包括享有抵押权等优先受偿权的债权人强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要。在司法实践中，《最高人民法院办理执行异议和复议规定案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条在维护不动产买受人合法权益方面发挥着关键作用，然而，因其适用条件和范围存在一定的交叉及竞合，如何准确选择适用的条文，成为办理案件的一项重要问题。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第28条和第29条在适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除执行的，可以选择适用第28条或者第29条的规定。然而，两个条文也有区别，第28条侧重于对无过错不动产买受人物权期待权的保护，属于普适性条款，案外人主体通常为一般买受人，原则上无法与抵押权相对抗。第29条侧重于对商品房消费者物权期待权的保护，是专门针对被执行人为房地产开发企业和案外人为商品房消费者而规定的特别条款，也就是说只限于“一手房”买卖，消费者的物权期待权可优先保护。《最高人民法院办理执行异议和复议规定案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
